Banken schauen auch bei der Vergabe von Immobilienkrediten
immer genauer hin
Sowohl bei Baufinanzierungen als auch bei Immobilienkrediten wird das Thema Eigenkapital relevanter. Aber auch die gestiegenen Lebenshaltungskosten und mögliche Ausfallrisiken etwa durch Krankheit, Jobverlust, Scheidung oder Elternzeiten werden stärker eingepreist. Für die Verbraucher bedeutet das: Ein weiter steigendes Zinsniveau und mehr Ablehnungen als früher.
Kreditzinsen lassen die Baukosten weiter ansteigen
Nicht nur die höheren Kosten für Baumaterial schlagen bei der Baufinanzierung kräftig zu Buche. Auch die steigenden Kreditzinsen haben einen immer größeren Anteil an den Baukosten. Das statistische Bundesamt gibt an, dass die Deutschen aktuell für den Bau einer Immobilie mit 150 m² Wohnfläche im Schnitt rund 500.000 Euro zahlen.
Experten erwarten, dass die Bauzinsen auf über 4 Prozent ansteigen werden. Das hat auch damit zu tun, dass die Banken nach einer neuen Bafin-Vorgabe zur Absicherung von Baufinanzierungen mehr Eigenkapital zurücklegen müssen. Diese Auflage geben die Banken in Form von höheren Zinsen an die Kunden weiter.
Bestandsimmobilien: Ein Preisrückgang wird erwartet
Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen haben sich laut statistischem Bundesamt in den letzten zehn Jahren um rund 84 Prozent verteuert. Immobilien mit einer Wohnfläche von 150 m² kosten in Großstädten wie Hamburg oft zwischen einer und zwei Millionen Euro.
Für den Erwerb solcher Objekte benötigen die meisten Käufer einen Immobilienkredit. Bei der Vergabe aktueller Kredite berücksichtigen die Banken allerdings auch die Kaufpreise, welche noch weiter sinken können.
Neue Kreditrichtlinien für Wohnimmobilien
Bereits seit dem vergangenen Jahr sind die Banken strenger bei der Vergabe von Immobilienkrediten und Baufinanzierungen. Die aktuelle Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU schreibt vor, dass die Kreditwürdigkeit der Darlehensnehmer immer strenger zu prüfen ist. Um sich abzusichern, fordern Banken zunehmend eine hohe Tilgung, damit die Rückzahlung mindestens bis zum Renteneintritt abgeschlossen ist.
Kreditnehmer werden unter die Lupe genommen
Mögliche Ausfallrisiken wie Krankheit, Jobverlust, Scheidung oder Elternzeiten werden von den Banken stärker als bisher berücksichtigt. Darüber hinaus setzen die Banken die allgemeinen Lebenshaltungskosten deutlich höher an und erwarten bei der Haushaltsrechnung einen größeren Puffer. Insbesondere die hohe Inflation und die steigenden Energiepreise schmälern das Haushaltseinkommen der Kreditnehmer.
Die allgemeine Empfehlung lautet, dass Haushalte etwa 30 Prozent ihres monatlichen Nettoeinkommens in die Tilgung ihrer Baufinanzierung oder ihres Immobilienkredits stecken sollen. Außerdem wird davon abgeraten, das komplette Eigenkapital in den Kredit einfließen zu lassen. Eine Reserve von mehreren Monatsgehältern dient als Absicherung vor unvorhergesehenen Ausgaben wie Reparaturen oder Modernisierungen. Finanzierungen ganz ohne Eigenkapital werden derzeit wesentlich seltener bewilligt.
Wie gehen Sie bei einer Kreditfinanzierung vor ?
Zusammenstellung aller anfallenden Kosten für Grundstückserwerb, Kaufpreis bzw. Baukosten und Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren, Erschließungskosten, Vermessung etc.
Höhe des Eigenkapitals ermitteln und eine Haushaltsrechnung aufstellen: Welche Kreditrate kann nach Abzug aller Kosten pro Monat bedient werden?”
Zum besseren Vergleich sowohl Angebote von regionalen als auch von überregionalen Banken einholen. Vor allem die Zinsen sollten verglichen werden, aber auch die anderen Konditionen.
Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags unbedingt bei der ausgewählten Bank eine Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen – diese dient als Nachweis der Zahlungsfähigkeit.
Der Vertrag für den Kauf der Immobilie oder für das Bauvorhaben wird beim Notar unterzeichnet. Mit der Unterschrift geht die Verpflichtung einher, die vereinbarten Zahlungen auch zu leisten.
Nicht zu lange warten mit der Unterzeichnung des Darlehensvertrags beim Notar. Der Grund: Die Kreditkonditionen der Bank gelten nicht unbefristet. Erst eine Unterschrift sichert den Vertragsinhalt zu.
In der Regel dient das Grundstück oder die Immobilie der Bank als Sicherheit. Die Grundschuld zugunsten des finanzierenden Instituts ist eine wichtige Voraussetzung für die Auszahlung des Kredits.
Beim Erwerb einer Immobilie wird der Kaufpreis auf einmal überwiesen, bei einer Baufinanzierung ist eine schrittweise Auszahlung des Darlehens der übliche Weg.
Welche Folgen sind zu erwarten?
Aufgrund der steigenden Kreditzinsen ist ein deutlicher Rückgang bei Baufinanzierungen und Immobilienkäufen zu beobachten. Wachstumschancen werden hingegen bei Modernisierungskrediten gesehen, die vor allem der energetischen Sanierung von bestehenden Immobilien dienen.
